서울과 경기도 과천·성남(수정·분당)·하남·광명을 제외한 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제됐다. 정부의 이번 대책은 가히 파격적이라는 평가를 받는다. 업계에선 부동산 시장이 냉각되면서 정부가 어느정도 규제를 해제할 것이라고 예상은 했지만, 이번처럼 과감한 해제는 예상 밖 행보라는 평가다. 다만 꺾이지 않는 고금리에 시장 반응은 다소 냉소한 모양새다. 과연 정부의 ‘부동산 연착륙’ 시도는 먹힐 수 있을까.

 

※ M이코노미 매거진 12월호에 실린 기사입니다.

 

서울·과천·성남(수정·분당)·하남·광명 外 규제지역 전부 해제

 

국토교통부는 11월 9일 올해 제4차 주거정책심의위원회를 열고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 심의·의결한 뒤 11월 10일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제3차 부동산관계장관회의에서 그 결과(규제지역 추가 해제)를 발표했다.

 

정부는 이번에 경기도 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등 9곳을 투기과열지구에서 해제했다. 조정대상지역에선 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) 등 경기도 22곳과 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구 등 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳을 해제했다. 결국 지난 6월과 9월 두차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제함에 따라, 규제지역은 서울 전역과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게됐다.

 

주거정책심의위원회에서는 서울의 경우 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단했다. 규제지역으로 남은 경기도 4곳은 서울과 가까워 집값 수준과 개발수요가 높기 때문에 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 결정했다. 이원재 국토부 제1차관은 “최근 수도권 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 규제지역을 선제적으로 적극 해제했다”고 밝혔다. 이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료된 11월 14일 0시부터 효력이 발생했다.

 

비규제지역 되면 대출 풀리고 세금 완화

 

부동산 규제지역에서 해제되면 대출과 세금 등 부동산 거래과정에서의 제한이 크게 완화된다. 먼저 비규제지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 70%로 늘어난다. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 LTV가 50%(무주택+처분조건부1주택)다. 2주택 이상 보유한 세대의 신규 주택구입을 위한 주담대는 여전히 금지된다. 다만 정부는 투기과열지구내 15억 원을 초과하는 고가주택에 대해서도 주담대를 허용하기로 했다.

 

 

세제 측면에서 보면 비규제지역에서는 1세대 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건이 없어져 2년 보유 요건만 충족하면 된다. 규제지역에서 1세대 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년을 보유하면서 2년을 거주하는 요건을 동시에 충족해야 한다. 또 비규제지역 내 일시적 2주택자가 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 특례 적용 기간도 3년으로 확대된다. 비규제지역에서는 취득세도 2채까지는 중과되지 않는다.

 

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 양도세가 중과되는데, 비규제지역에선 양도세도 중과되지 않는다. 규제지역에서 다주택자가 주택을 팔 경우 양도세는 6~45% 기본세율에 2주택은 10%, 3주택 이상은 20% 더 붙는다. 다만 정부는 다주택자 양도세 중과를 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 한시적으로 유예한 상태다. 비규제지역에선 주택을 오래 가지고 있으면 최대 30%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다.

 

금리 고공행진에 매수 심리 ‘꽁꽁’

 

정부의 규제해제에도 아직까지 시장의 뚜렷한 움직임은 없는 모양새다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·fed)의 가파른 기준금리 인상 및 이에 발맞춘 한국은행의 지속적인 금리인상과 무관하지 않아 보인다. 미 연준은 쉽게 꺾이지 않는 물가를 잡겠다는 명분으로 고강도 긴축 정책을 이어가고 있다. 미국의 금리는 4회 연속 자이언트 스텝(0.75%포인트) 인상으로 현재 3.75∼4.0%까지 치솟았다.

 

 

커진 한미 금리 차이는 한국은행의 금리인상을 부추겼다. 한미 금리 격차가 커지면 환율이 뛰고, 이로 인해 물가 상승 압력도 커지기 때문이다. 한은 금융통화위원회는 지난 11월 24일 통화정책결정회의를 열고 기준금리를 연 3.00%에서 연 3.25%로 0.25%포인트 인상했다. 여섯 차례(4월·5월·7월·8월·10월·11월) 연속 금리를 인상한 것은 한은 역사상 처음이다.

 

기준금리가 오르면 대출 차주들이 부담해야 할 이자도 눈덩이처럼 불어난다. 대출금리는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등 준거금리에 가산금리를 더한 후 우대금리를 차감하는 식으로 정해지는데, KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 주택담보대출 금리는 상단이 7%대(최저 5%대)까지 올랐다. 한 두 차례만 추가로 금리 인상이 되도 8~9%대 대출금리가 현실화 될 수 있다보니 매수 심리가 얼어붙는 것이다.

 

“시장 분위기 전환은 시기상조…남아 있는 규제 완화 서둘러야 부동산 연착륙”

 

시장에서는 이번 정부 대책의 효과가 제한적일 거라는 분석이 지배적이다. 확실한 금리 인하 시그널과 함께 다주택자 중과 배제 등 추가적인 규제 완화책이 나와야 부동산 연착륙이 가능할 것이라는 진단이다.

 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 M이코노미와의 인터뷰에서 “한국은행이 11월 기준금리를 0.25% 올린 것을 보면 금리 인상이 어느정도 마무리 단계에 들어가는 상황으로 보이고 정부도 규제 완화에 속도를 내고 있다”면서도 “그것만으로 지금 시장의 (분위기) 전환을 예상하는 것은 시기상조”라고 잘라 말했다.

 

이어 “올해 하반기 들어 (집값) 조정 속도가 굉장히 빠르다. 지표상의 하락률이나 실제 거래가 성사되는 급매물 가격들을 봐도 (집값이) 굉장히 가파른 하락세를 보이고 있다”며 “매수자 입장에서는 아직은 금리가 오르는 구간이기도 하고 금리 인상이 일단락된다고 하더라도 내년 경기 전망이 워낙 안좋기 때문에 가격 하락이 계속될 것이라고 예측하는 수요자들이 태반”이라고 설명했다.

 

그러면서 “전반적으로 하락세는 지속될 수밖에 없는 상황”이라며 “내년 이후에는 수급이나 경기 여건 등에 따라 달라지겠지만 상반기까지는 추가 하락하며 바닥까지 가는 상황이 될 것”이라고 전망했다.

 

 

금리 인상이나 글로벌 경기둔화 등 대외 여건은 별론으로 하더라도 정부는 ‘부동산 연착륙’을 위해 어떤 역할을 해야할까.

 

김 소장은 “지금 (떨어지는 집값의) 낙폭을 줄이거나 떨어지는 속도를 완화시키려면 결국 (집을) 구매해 줄 사람이 있어야 된다”며 “지난해에는 낮은 금리로 대출을 일으켜 집을 산 무주택자들이 거래시장을 주도했지만, 지금은 금리나 DSR 규제 등의 원인으로 대출 기반으로 시장에 새로 진입할 수 있는 여건은 안되기 때문에 결국 여유 자금을 가용할 수 있는 계층이 단초가 될 수밖에 없다”고 분석했다.

 

그러면서 “앞으로 금리가 지속적으로 빠르게 오를 것 같지는 않은데, 집값 하락 속도나 정도는 굉장히 심하다”며 “다주택자 세금 중과 완화나 규제지역 추가해제, 미분양 소진대책 등 남아 있는 규제 완화책을 서둘러 진행하는 것이 (정부가) 부동산 시장을 연착륙 시킬 수 있는 최소한의 방법일 것”이라고 조언했다.

 

MeCONOMY magazine December 2022