[M이코노미 박홍기 기자] 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 6월 21일 제1차 부동산 관계 장관회의를 열고 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 

 

이번 대책에 담긴 내용을 보면 전셋값을 5% 이내로 올린 ‘상생 임대인’에 대한 혜택을 확대하고, 계약갱신청구권을 쓴 뒤 갱신계약이 만료되는 임차인의 전세대출 한도를 늘려주는 등 ‘임대차 3법’(계약갱신청구권·전월세 상한제·전월세 신고제)을 보완하기 위한 대책들이 주를 이뤘다.

 

오는 8월이면 임대차 3법 시행 2년차로 4년 간 묶여있던 임대료가 한꺼번에 오르는 전월세 시장 대란이 올 수 있다는 우려가 나오자, 임차인 부담을 최소화하기 위한 선제적 조치를 취한 것으로 풀이된다. 과연 이번 대책이 임대시장 안정화에 기여할 수 있을까.

 

※ M이코노미 매거진 7월호에 실린 기사입니다.

 

임대료 5% 내로 올린 임대인, 실거주 2년 인정

 

정부는 우선 올해 12월 31일 종료될 예정이던 '상생임대인' 제도를 2024년 12월 31일까지 2년 연장하면서 집주인들이 임대료 인상을 최소화 할 수 있도록 혜택을 더 늘리기로 했다. 상생임대인이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 집주인을 말한다.

 

기존에는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이면서 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 사람만 상생임대인으로 봤지만, 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자라도 향후 1주택자 전환 계획이 있다면 상생임대인으로 인정해주기로 했고, 기준시가 9억 원을 초과하는 주택을 보유한 사람도 상생임대인으로 인정해주기로 했다.

 

상생임대인에게는 조정대상지역 1세대 1주택자가 양도세 비과세를 받기위해 필수요건으로 갖춰야 하는 2년 거주 요건을 면제한다. 기존에는 상생임대인에게 거주 요건 2년 중 1년만 인정해줬다. 또 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다. 집주인이 실거주 요건을 채우려 세입자를 내보내는 상황을 막겠다는 취지다.

 

정부는 소득세법 시행령을 7월 중 개정해 상생임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 2024년 12월 31일까지 사이에 직전 계약과 당해 계약의 같은 임대인이 임대차 갱신(신규-임차인이 다른 경우) 계약을 체결하면서 5% 이내로 인상한 경우 관련 혜택을 적용할 예정이다. 해당 주택의 매도는 2024년 12월 31일 이후에 해도 상관없다. 다만 직전 임대차 기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 한다.

 

 

8월 1일부터 1년간 갱신 계약 만료되는 임차인,

버팀목 전세대출 한도 최대 1억8,000만원으로 상향

 

오는 8월 1일부터 향후 1년간 갱신 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도를 늘려준다.

 

현재 정부는 만 19∼34세, 연소득 5천만원 이하, 부부 합산 순자산 3억2500만원 이하의 임차인에게 수도권은 보증금 3억원 한도에서 1억 2,000만원까지, 지방은 2억원 한도로 8,000만원까지 저리로 대출을 지원해주고 있다.

 

이를 수도권의 경우 보증금 한도를 4억5천만원으로 대출한도를 1억8,000만원으로 각각 올려준다. 지방의 경우 보증금 한도가 2억5,000만원, 대출한도가 1억2,000만원으로 각각 늘어난다.

 

한편 1년 뒤인 2023년 8월 이후 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추후 지원 여부를 결정하기로 했다. 정부는 7월 중 주택도시기금운용계획을 변경해 8월 1일부터 시행할 예정이다.

 

월세 세액공제율 최고 12%→15%로 상향...올해 월세액부터 적용 목표

 

정부는 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연간 750만원 한도로 최대 15%까지 세액공제율을 확대할 방침이다. 이에 총급여액이 7,000만원 이하 라면 월세액의 12%(기존 10%)를, 5500만원 이하라면 15%(기존 12%)를 세금에서 공제받게 된다.

 

전세금이나 월세보증금 대출 원리금에 대한 소득공제 한도도 확대한다. 현재는 대출 원리금 상환액에 대해 연간 300만원 한도로 40% 소득공제가 가능한데 공제한도를 연간 400만원까지 늘릴 계획이다.

 

정부는 올해 지급한 월세액이나 대출 상환액부터 이를 적용할 방침이지만, 세액공제율 확대는 조세특례제한법이나 소득세법 등 법 개정 사안이라서 여소야대 국면의 국회 통과가 필수적이다.

 

 

주담대 시 기존주택 처분조건 6개월→ 2년 완화...6개월 내 전입의무는 폐지

분상제 아파트 수분양자, 즉시 입주 안해도 돼

 

조정대상지역 등 규제 지역에 있는 집을 사기 위해 주택담보대출을 받을 때 기존 주택을 처분해야 하는 기한이 6개월에서 2년으로 완화된다. 이 경우 새집으로 6개월 내 전입해야 하는 의무 조건도 폐지된다. 주택 구입자 또는 1주택 보유자 등이 규제 이행 과정에서 기존 임차인의 퇴거를 요구하는 상황을 방지하기 위한 것이라는 게 정부의 설명이다. 3분기 금융업권별 감독규정을 개정해 시행될 예정이다.

 

분양가상한제가 적용되는 주택의 수분양자에게 부여됐던 ‘즉시 입주’ 의무도 완화된다. 현재 분양가상한제가 적용되는 주택의 수분양자는 시세 대비 분양가에 따라 해당 주택의 ‘최초 입주가능일’로부터 최대 5년간 실거주해야 한다. 구체적으로 공공택지의 경우 분양가가 주변 시세대비 80% 미만이면 5년, 80~100%면 3년의 거주의무가, 민간택지의 경우 80% 미만이면 3년, 80~100%면 2년의 거주의무가 생긴다. 오로지 시세차익을 목적으로 분양받아 남에게 전월세주는 투기수요를 차단해 실수요자를 보호한다는 취지의 정책이었다.

 

그러나 의무거주 기간 때문에 임대 매물이 감소하며 수요공급의 불균형이 생긴다는 지적을 받아왔다. 이에 정부는 임대 매물 유통 확대를 유도하기 위해 올해 하반기 주택법을 개정해 최초 입주 가능일 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도·상속·증여 전까지만 의무 거주 기간을 준수하도록 시점을 늦추기로 했다. 내년 상반기 중 시행될 예정이다.

 

생활안정자금 목적 주담대 한도 1억→2억원으로

 

보유 중인 주택을 담보로 빌릴 수 있는 생활안정자금 목적의 주담대 한도도 단계적으로 늘리기로 했다. 현행 1억원으로 제한된 한도를 올해 중 우선 2억원으로 올리고, 가계부채·부동산시장 상황 등을 봐가며 추가 완화를 검토할 계획이다. 3분기 금융업권별 감독규정을 개정해 시행될 예정이다.

 

고가주택 보유자의 전세대출도 가능해질 전망이다. 현재는 시가 9억원을 초과하는 고가주택 보유자는 전세대출보증 이용이 제한된다. 여기에 비고가주택(9억원 이하) 보유자가 전세대출을 받은 후, 시세 상승으로 고가주택(9억원 초과) 보유자가 될 때도 전세대출보증 연장(갱신)이 불가능했는데 이 규정이 개선된다. 고가주택 보유자로 전환된다고 하더라도 퇴거시까지 전세대출보증 연장을 허용할 방침이다. 3분기 대출 보증기관 내규를 개정해 시행될 예정이다.

 

 

생애 첫 주택구입시 ‘주택가격’ ‘소득’ 안보고 취득세 면제

 

생애 최초 주택 구입자의 취득세 감면 혜택도 늘어날 전망이다. 현재는 부부 합산 연 소득 7천만원 이하 가구가 수도권 4억원·비수도권 3억원 이하 주택을 생애 최초로 구입하는 때에만 주택가격(1억5000만원 이하 주택 구입시 전액, 1억5000만원 초과 주택 구입시 50%)에 따라 취득세를 감면하고 있다.

 

그러나 이제는 주택가격과 연 소득에 제한 없이 누구나 취득세 감면 혜택을 받도록 할 계획이다. 정부는 이번 정책으로 수혜를 입을 수 있는 가구가 현재 연 12만 3000가구에서 25만 6000가구로 두 배 이상 증가할 것으로 내다보고 있다. 다만 감면 한도는 현행 제도상 최대 감면액인 200만원으로 제한된다. 세수 감소로 인한 지방의 재정부담을 완화하고, 고가주택 구입자에 대한 과도한 혜택을 방지하기 위함이다.

 

한편 이는 지방세특례제한법 개정이 필요한 사항으로, 정부는 국회와 협력해 올해 하반기 법 개정을 마무리 짓고 6월 21일 이후 취득한 주택부터 소급해 적용할 방침이다.

 

대출 초기 덜 갚는 '체증식 상환방식', 40년 만기 보금자리론에 도입

 

체증식 상환방식은 대출 초기에는 상환하는 이자의 비중이 크지만 원금이 적고, 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지면서 매월 원리금이 증가하는 변제 방법을 말한다. 현재는 만 39세 이하 청년층이 10·15·20·30년 만기 보금자리론을 이용할 때만 선택이 가능하다.

 

정부는 이를 앞으로 만 39세 이하 청년 또는 혼인 7년 이내 신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 도입해 소득이 적은 대출 초기 상환부담을 덜어줄 방침이다. 3분기 주금공 내부규정을 개정해 시행될 예정이다.

 

예를 들어 부부합산소득 연 3000만원인 만 39세 이하 A씨(근로소득자)가 보금자리론 총부채상환비율(DTI) 60% 적용, 신용대출 5000만원(금리 4.25%) 이용 중에, 40년 만기 보금자리론(6월 기준 보금자리론 금리 4.6%)을 통해 3억원을 대출받는 경우, A씨가 체증식 상환방식을 선택하면 최초 10년 동안의 원리금 상환부담이 원리금 균등 상환방식보다 총 1528만원 경감되고, 최대 대출가능금액은 2900만원 늘어난다.

 

 

부동산 전문가 “이번 대책은 단기적 처방...임대차 3법 걷어내야 시장 안정”

 

정부는 이번 대책으로 오는 8월 ‘전월세 대란’ 우려를 어느 정도 불식시킬 것으로 전망하고 있다. 다만 일각에서는 단기적인 처방에 그칠 거라는 시각도 있다.

 

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 기자와의 통화에서 “이번 대책은 앞으로의 정책 방향을 제시했다기보다는 지난 정부에서 발생했던 전월세 시장의 부작용을 안정시키는 단기적인 처방으로 보인다”면서도 “시작하는 첫걸음으로서는 나쁘지 않은 정책”이라고 평가했다.

 

이 교수는 정부가 상생임대인 제도 혜택을 1가구 1주택자에 한해 늘린 것에 대해서는 회의적인 시각을 보였다. 그는 “전월세 시장을 안정시키려면 임대 사업자들이 공급을 충분히 만들어낼 수 있어야 하는데, 다주택자들이 상생임대인 제도에 얼마나 동감할지 모르겠다”며 “공급 확대를 통한 전월세 시장의 안정화이라는 측면에서는 여전히 의문이 많다”고 말했다.

 

다만 이 교수는 “(기존에는) 1주택자들이 실거주 의무 등으로 안 살아도 되는 집에 살게 되면서 전월세 시장의 동맥경화를 불러왔는데 이 부분은 어느 정도 해소될 수 있을 것으로 본다”고 내다봤다. 그러면서 “결국에는 임대차 3법을 걷어내는 방향으로 가야 전월세 시장을 근본적으로 안정시킬 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

 

MeCONOMY magazine July 2022