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부동산


오세훈표 재개발 본격화...서울 집값 잡을까

- 신속통합기획으로 속도 내는 신림1구역
- “뚜껑 매물 프리미엄만 7억원...현금청산 우려 없어”
- 서울시 오세훈표 민간재개발 후보지 첫 공모

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'신속통합기획' 사업지로 선정된 서울 관악구 신림1구역 정비사업이 본격화 될 전망이다. 보궐선거에서 주택공급 활성화를 1호 공약으로 내걸면서 승기를 잡은 오세훈 서울시장이 방문해 진행 상황을 점검하면서 주민들의 기대감이 한층 더 고조됐다. 관악구 신림동에 거주하는 장모씨는 “현 정부가 이 핑계 저 핑계 대가면서 서울의 재건축 재개발을 전부 틀어막는 바람에 주택 수급불균형이 심화됐다”며 “오세훈 시장은 이미 서울시에서 일했었던 사람이기 때문에 업무 파악이 누구보다 빨라 잘못된 부분을 금방 바로 잡을 거라 믿는다”고 했다.

 

신속통합기획으로 속도 내는 신림1구역

 

오세훈 서울시장은 9월 14일 신림1구역을 찾아 현장을 살펴보고 진행 상황을 점검했다. '공공기획'에서 이름을 바꾼 신속통합기획은 민간 주도로 개발을 진행하고 공공부문이 계획과 절차를 지원하는 방식이다. 이렇게 되면 보통 5년 정도 걸리던 정비구역 지정절차를 2년으로 대폭 단축할 수 있다.

 

신림1구역 인근 중개업소 A대표는 “정비계획 수립을 위해 (관할 관청에) 서류 하나 집어넣으면 체크해서 나오는데 6개월, 뭐 집어넣으면 또 6개월 이런 식으로 사업이 지지부진 해지는 경우가 많았다”며 “그런데 오세훈 시장이 5년은 너무 길다고 2년으로 줄이라고 했다. 이렇게 되면 다른 사람들은 (완공 후 입주 때까지) 7년 남았다고 하는 사람도 있고 8년 남았다고 하는 사람도 있는데 난 6년 정도 남았다고 본다”고 전망했다.

 

 

신림1구역은 지난 2008년 재정비촉진구역으로 결정된 이후 13년 동안 사업이 정체돼 오다가, 지난해 6월 서울시 신속통합기획 대상지로 선정되면서 사업에 속도가 붙었다. 시는 선정 이후 약 10개월간의 전문가 자문회의·실무회의·주민간담회 등을 거쳤다.

 

신림1구역은 신속통합기획을 적용해 용적률을 230%에서 259%로 올리고, 당초 2,886세대 예정이었던 세대 수를 4,000~4,200세대로 늘리는 등 사업 여건을 개선했다. 또 관악산‧도림천 등 자연환경을 살려 소하천‧실개천 등 마을의 수변공간을 시민생활의 중심으로 재탄생시키는 ‘지천 르네상스’도 추진할 계획이다.

 

A대표는 “신림1구역에는 약 4,250세대가 들어올 예정이다. 조합원은 약 2,200명 정도”라며 “(84타입 기준) 조합원 분양가는 4억 5,000만원, 일반 분양가는 평당 2000만원 잡아 7억원 정도 될 것으로 예상하고 있다"고 뀌띔했다. 일반분양 세대가 늘어나 사업성이 좋아지면서 조합원들이 분담금을 덜 내는 등으로 비교적 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있게 됐다는 의미다. 신림1구역은 오는 10월 중 조합 총회를 열어 주민 의견을 수렴하고, 주민공람과 구의회 의견청취, 공청회 등을 거쳐 정비계획 결정을 마무리할 계획이다.

 

 

“뚜껑 매물 프리미엄만 7억원...현금청산 우려 없어”

 

정비사업에 속도가 붙자 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 웃돈(프리미엄)이 수억 원 씩 붙거나 집주인들이 매도를 보류하겠다며 매물을 거둬들이고 있다.

 

A대표는 “한 달 전만 해도 고객들에게 ‘프리미엄은 6억 5,000만원 정도이며 운 좋으면 그 밑에 것도 더러 있다’고 브리핑했는데 이제는 7억 원 밑으로는 찾을 수가 없다”며 “그나마 초기 투자금이 적게 들어가는 뚜껑(무허가 건물) 매물은 프리미엄이 7억원 정도 붙은 상황인데 대기자가 많다”고 전했다. 뚜껑 매물은 오래 전부터 국공유지 위에 무단으로 건물을 짓고 사용한 주택으로, 일정한 요건만 갖추면 입주권을 얻을 수 있다.

 

결국 대지지분 없는 뚜껑 매물 기준 프리미엄 7억 원과, 조합원 분양가 4억 5,000만원을 더하면 신림1구역에서 33평을 받을 수 있는 입주권의 현재 가치는 약 12억원 정도 되는 셈이다. A대표는 “신림동 인근 상도동에 입주한지 3년 된 신축아파트는 (84기준) 17억 원이 넘었고, 신길동에 4년 된 래미안도 17억 원을 넘었다”며 “현재 서울 시내 기준 새 아파트 가격을 보면 17억 원을 넘지 않는 아파트가 없다”고 설명했다. 신림1구역 매물의 경우 주변 시세 대비 아직 수 억 원의 안전마진이 있다는 주장이다.

 

한편 이와 관련 매수자에 대한 현금청산 우려는 없냐고 묻자 “구역지정이 안됐던 곳에 선을 긋고 공공재개발을 한다고 하면 현금청산 조항이 적용될지 모르지만, 이곳은 이미 구역지정이 돼있는 곳에 속도만 빠르게 갈 수 있도록 해주는 것이기 때문에 실거주하지 않아도 현금청산대상이 아니다”라고 했다. 예컨대 공공재개발 권리산정 기준일 이후 주택을 사면 입주권을 받지 못하고 현금청산 된다.

 

 

서울시 오세훈표 민간재개발 후보지 첫 공모...집값 잡을까

 

최근 오 시장은 주택공급 활성화에 드라이브를 걸겠다는 시그널을 시장에 지속적으로 내비치고 있다. 서울시는 ‘재개발 활성화 6대 규제 완화 방안’을 최초 적용하는 민간재개발 후보지 공모를 시작한다고 지난 9월 22일 밝혔다. 시는 9월 23일부터 10월 29일까지 공모를 받은 다음 11월 중 자치구별 사전 검토를 거친 후 12월 중 25개 내외의 최종 후보지를 선정할 계획이다.

 

서울시의 규제 완화로 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지되면서 그간 재개발 기회가 없었던 낙후된 지역도 신청 기회를 얻게 될 것으로 예상된다. 사업추진 과정에서 주민 동의절차는 3번에서 2번으로 간소화되며 최종 선정되는 후보지는 ‘신속통합기획’을 통해 공공이 신속한 구역지정 절차를 지원한다. 아파트 건립 시 2종 7층 관련 규제도 완화될 전망이다.

 

사실 민간재개발 후보지 공모는 오 시장이 신림1구역을 방문했을 때 이미 공표했던 사안이기도 하다. 오 시장은 신림1구역을 방문했을 당시 “곧 서울 시내에서 25개 재개발 지역을 공모할 것”이라며 “마음 같아서는 50개, 100개 동시에 하고 싶지만 동시에 진행하면 혼란이 생길 수 있어서 일단 25개만 한다”고 밝힌 바 있다.

 

오 시장은 빠른 주택공급 만이 폭등한 서울 집값을 잡을 수 있는 대안이라며 규제 완화 등을 통한 정비사업 추진을 밀어붙이고 있고, 안정세를 보이나 했던 서울 집값은 다시 요동치는 모양새다. 오 시장의 말처럼 ‘당연한 시장원리에 따른 단기적인 가격상승’에 그치면서 부동산 시장의 안정화를 도모할 수 있을지 지켜볼 일이다.

 

MeCONOMY magazine October 2021








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