[M이코노미 이홍빈 기자] 국내 경기가 심상치 않다. IMF를 제외한 모든 기관들이 2017년 국내 경제성장률을 2%로 전망했기 때문이다. 한국은행이 2.8%의 성장을 예상한 가운데 한국경제연구원과 LG경제연구원 등 경제전문 연구기관은 2.2%의 성장을 전망하면서 2017년 한해 한국 경제가 매우 혼탁할 것이라고 예고했다. 고용시장 악화, 부동산 경기 둔화 등으로 내수 증가세가 정체된데 따른 결과라는 이야기가 지배적이다. 부동산 활성화 정책에 의존해 경제를 끌고 왔던 한국경제가 부동산 때문에 본격적인 저성장 국면에 접어들게 되는 것이다. 2017년 부동산 시장 어떻게 흘러갈까?
2017년 주택시장가격 하락 전망 우세
대부분의 경제 연구기관들이 2017년 국내 경제성장률을 2%대로 전망한 가운데 국내 경제의 중심에 서있는 부동산에 대한 평가도 곱지 않다. 이에 2017년 상반기 주택시장전망 역시 ‘하락 전망’이 늘었다.
부동산114가 지난 11월 14일부터 11월 30일까지 전국 912명을 대상으로 <2017년 상반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시한 결과 응답자의 28.07%가 주택매매 가격이 하락할 것이라고 예상했다. 반면 주택매매 가격이 상승 할 것이라고 전망한 응답자는 25.66%였다.
직전 조사에서 매매가격이 상승할 것이라 에상했던 응답이 30.36%, 하락할 것이라는 응답이 23.97%로 집계된 것과는 정반대의 결과였다. 부동산 114 관계자는 “정부의 주택담보대출규제와 11월 3일 청약 규제가 시행된 가운데 초과공급과 금리 변동 우려감이 커지고 있어, 소비자의 불안심리가 주택시장 전반에 반영된 결과”라고 설명했다.
하지만 이 같은 결과는 이미 예상된 수치였다. 지난해부터 주택매매가격 상승폭이 지속적으로 줄어들어왔기 때문이다. 주택산업연구원의 ‘2017년 주택시장 전망’에 따르면 2016년 10월까지 주택매매가격지수는 2015년 대비 0.5% 상승하는데 그친 것으로 나타났다. 이는 2014년 대비 2015년 주택매매가격이 3.0% 오른데 비하면 1/6 수준이다.
전세가격도 소비자들의 불안심리에 하락세를 면치 못했다. 전세가격이 상승할 것이라는 응답이 44.63%로 하락(15.68%)할 것이라는 응답보다 높았다. 그러나 전세가격이 상승할 것이라는 응답 역시 직전 조사(56.32%)대비 11.69%p 줄어든 결과였다. 대신 상승세를 예상했던 심리는 보합과 하락에 각각 4.47%p, 7.22%p씩 시선을 돌렸다.
지역별 편차 보이는 아파트매매가격, 대구 약세매매시장과 전세시장 모두 냉각될 것이라는 전망이 점차 늘어나는 가운데 아파트매매가격은 지역별로 온도차가 뚜렷할 것으로 보인다. 이는 지난해 아파트매매가격지수를 통해 잘 드러난다.
아파트매매가격지수가 전국 평균 0.5% 상승하며 미약한 상승세를 보였으나 지역적 편차는 뚜렷하게 나타났다. 수도권의 경우 지난 한 해 동안 1.4%, 지방광역시는 0.3% 상승했으나 기타지방의 경우 1.0% 하락했다. 이 수치만 놓고 볼 때 홀로 마이너스 성장을 한 기타지방의 아파트매매가격이 가장 많이 떨어졌다고 생각할 수 있으나 2015년과 비교하면 정반대의 결과가 나타난다. 2015년 한해 아파트매매가격은 전국 평균 4.2%가 상승했고 수도권은 5.3%, 지방광역시는 4.7%, 기타지방은 2.0% 상승했다. 이를 2016년에 대입했을 때 수도권은 3.9%p, 지방광역시는 4.3%p, 기타지방은 3.0%p 씩 감소한 수치다. 오히려 기타지방에서의 매매가격 하락폭이 가장 적었다는 말이다.
그 중 4.3%p나 떨어진 지방광역시 아파트매매가격지수의 하락세가 돋보인다. 특히 모든 지방광역시에서 아파트매매가격지수가 떨어진 가운데 대구의 하락폭이 가장 도드라졌다. 2016년 한 해(2015년 1월~10월 대비 2016년 1월~10월) 부산은 0.6%p, 대전은 0.2%p, 광주는 4.8%p, 울산은 2.3%p, 대구는 9.3%p가 떨어졌다. 부산과 대전이 1%p 미만대로 하락하며 가장 선방한 반면 대구는 지방광역시 평균인 4.3%의 두배가 넘는 수치가 하락했다.
부동산 114 관계자는 “부산은 지난 한 해 해운대구, 수영구, 연제구 등 재건축 아파트에 대한 투자수요와 도시정비사업 진행에 따른 주택 멸실로 매매수요가 이어진 반면 최근 몇 년 동안 가격이 상승한 대구는 급등한 가격에 대한 피로감에 물량 부담이 가중되며 지난 한 해 아파트 매매가격 하락을 주도했다. 2015년 전국에서 가장 높은 매매가격 상승을 보였던 대구는 달서구, 달성군 등 입주물량이 많은 지역을 중심으로 2.63% 내렸다”고 전했다.
이어 2017년 아파트매매가격 전망에 대해 “수도권은 강남 4구와 과천 등 재건축 아파트를 중심으로 상승요인이 있고, 청약 광풍이 부는 부산 역시 도심입지의 희소가치가 높은 지역에 수요가 집중되며 상승을 이어갈 것 같다. 반면 대구와 경북지역은 가격상승 모멘텀이 뚜렷하지 않고 공급물량 부담이 가중되고 있어 2016년과 같이 약세를 나타낼 가능성이 존재한다”고 예상했다.
주택 거래량 주는데 공급은 늘어나
2017년 한해 전국적으로 주택매매거래가 유지 또는 감소할 것이라는 인식이 높아진 걸로 나타났다. 특히 거래감소를 예상하는 비중은 수도권보다 지방이 더 우세했다. 주택산업연구원의 주택거래 BSI(Business Survey Index : 100보다 크면 증가 작으면 감소)조사 결과에 따르면 2017년 한해 주택매매거래량은 약 94만 건의 거래가 예상된다.
이는 약 103만건이었던 2016년 대비 약 9%가 감소한 거래량이다. 특히 수도권의 주택매매거래가 급격하게 감소할 것으로 나타났다. 2017년 수도권 주택거래 실적 BSI는 70.0으로 2016년 116.0 대비 46.0 가량 급감했다. 반면 지방의 2017년 주택거래 실적 BSI는 72.0으로 2016년(68.0) 대비 4.0 가량 증가했다.
한편 주택매매거래가 유지 또는 감소할 것이라는 전망이 우세한 가운데, 주택공급은 크게 변화지 않을 것이라는 인식이 시장 내에서 지배적인 것으로 드러났다. 2016년 한 해 인허가, 착공, 분양, 준공 모두 2015년과 유사하거나 15%미만 증가했다는 인식이 상존하고 있어 2017년에도 전체적인 공급물량이 유지될 것이라는 전망이다.
주택산업연구원이 연구원들을 대상으로 자체 조사한 결과 2016년 한해 인허가 실적은 2015년 실적 대비 15% 미만으로 증가할 것이라는 응답이 전체의 36.9%로 가장 높은 비중을 차지했다. 또한 유지될 것이라는 응답이 33.3%로 그 다음을 차지했다. 이어 2017년 공급물량은 올해와 유사할 것이라는 인식이 가장 우세했다. 인허가의 경우 응답자의 40.5%가 2016년 수준을 유지할 것으로 보고 있는 것으로 조사됐으며, 17.1%는 상반기 대비 5% 미만으로 감소할 것으로 보았다.
트럼프발 금리인상 공포 주택시장에 반영
지난해 말 미국 기준금리가 0.25%p 올랐다. 미국기준금리 인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중은행 금리 인상으로 이어진다. 이에 부동산 시장 내 주택담보대출 규모가 현재 수준보다 증가할 것이라는 인식과 감소할 것이라는 인식이 공존하고 있는 가운데, 주택담보대출 금리는 현재 수준보다상승할 것이라는 의견이 높다.
2017년 주택담보대출 규모가 증가할 것이라고 응답한 비중은 전체 응답자의 48.0%, 감소할 것이라고 응답한 비중은 40.8%로 2017년 주택담보대출은 현 수준보다 증가할 것으로 보여진다.(주택산업연구원 자체조사결과) 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “2016년 2월과 5월에 시행된 ‘여신심사 선진화 가이드라인’과 8.25 대책(가계부채 관리대책)후속조치, DSR(총부채원리금상환비율) 도입 등 영향으로 주택담보대출의 상승 속도는 둔화될 것으로 전망된다”고 알렸다. 아울러 “2017년 주택담보대출 금리가 2.80%를 유지하거나 상승할 것이라고 응답한 비중이 93.0%를 차지한다”면서 2017년 국내 금리 인상은 불가피 할 것으로 예상된다고 설명했다. 이와 함께 시장의 불확실성이 확대될수록 한국은행의 기준금리 결정 여부와는 관계없이 상승할 수 있다고 경고했다.
MeCONOMY magazine January 2017
