【M이코노미 김상훈 객원기자】인간이 생활하는 데에 있어 기초를 ‘의식주’라 하는데 주택은 의식주에 속하는 인간 생활의 기초이다. 21세기가 20년이나 지난 지금도 주거를 해결하지 못하는 국민이 많아 주택난 해소는 정부의 가장 우선적 정책과제가 되어있다. 현 정부가 들어서서 21차례의 부동산 정책을 발표했는데도 집값이 안정되기는커녕 더 오르고 있다는 비판이 많아지고 있다.

 

 

서울의 고가 아파트를 여러 채 소유하고 있는 부동산으로 부를 축적한 정치인이나 관료들의 눈높이로 정책을 하기 때문에 부동산 정책이 서민과는 거리가 멀고 실패한다는 의구심을 가진 사람들도 많다. 그린벨트를 풀고 군사시설이나 스포츠 공간을 아파트 부지로 하여야 한다는 주장까지 나오고 있다. 이번 호에서는 지난 7월 10일 정부가 ‘투기수요를 차단하고 서민 실수요자 불안을 해소할 수 있는 제도 필요’를 목표로 발표한 주택시장 안정 보완대책의 주요 내용을 살펴본다(아래 표는 2020년 7월 10일 자 관계부처 합동 「주택시장 안정 보완대책」을 인용함).

 

서민·실수요자 부담 경감

‘서민·실수요자 부담 경감’에서는 ▲ 생애 최초 특별공급 ▲ 주택 구입 부담 경감 ▲ 서민·실수요자 소득 기준 완화가 핵심적인 정책이다. 무주택 실소유자의 내 집 마련 지원을 위해 생애 최초 특별공급 적용 대상을 민영주택까지 확대하고 공급비율을 국민주택은 종전의 20%에서 25%로 확대하고, 종전에는 적용되지 않았던 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정하는 것을 내용으로 하고 있다.

 

이 정책은 신혼부부들의 주택구입에 한층 도움이 될 것으로 보인다. 앞으로 생애 최초주택을 구입하고자 하는 신혼부부의 경우 신혼부부 기존 공급비율 30%에 추가로 20～25%(국민주택)의 일부가 배정되는 효과가 생기기 때문이다. 그리고 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화하여 분양가 6억 원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균 소득 130%까지 확대한다는 방침이다(2019년 기준으로 도시근로자 월평균소득 130%는 2인 가구 569만 원, 3인 가구 731만 원, 4인 가구 809만 원). 

주택 구입 부담 경감

신혼부부에게만 허용하고 있는 생애 최초 주택 구입시 취득세 감면 혜택을 연령·혼인 여부와 관계없이 적용하여 1.5억 원 이하인 주택은 취득세를 100% 감면하고 1.5억 원 초과 ～ 3억 원(수도권 4억원) 이하는 50%를 감면한다. 즉, 태어나서 한 번도 주택을 가진 경험이 없는 국민이 3억 원(수도권은 4억 원) 이하 주택을 구입하는 경우 주택가액을 기준으로 취득세가 면제되거나 감액된다. 다만 주택난이 심각한 수도권의 신규 분양 아파트인 경우 분양가 4억 원 이하가 거의 없다는 점을 감안하면 정책 효과가 단순한 대책에 그칠 정책일 수도 있다. 정부 발표자료에서는 ‘감면대상 주택 가액은 세금수입 감소 규모 추계 이후 조정이 가능’하다고 하고 있어 향후 취득세 감면대상 주택이 확대될 가능성도 있다.

서민·실수요자 소득 기준 완화

서민·실수요자 소득 기준 완화방안으로 규제지역 LTV·DTI를 10% 우대한다고 하고 있다. LTV란 주택담보인정비율(Loan to Value rate)로 주택을 담보로 해서 얼마만큼의 돈을 대출받을 수 있는지를 나타내는 것을 말하며, DTI는 총부채상환비율(Debt to Income rate)로 갚아야 하는 주택담보대출금의 원금과 이자의 합이 본인의 연소득에서 차지하는 비율을 말한다.

[표1]에서 나타나는 바와 같이 현재는 투기지역·투기과열지구의 경우 서민·실소유자 기준이 부부합산 연 소득 7,000만 원 이하(생애최초구입자는 8,000만 원 이하)이고 조정대상지역은 부부합산 연소득 6,000만 원 이하(생애최초구입자는 7,000만 원 이하)였으나 부부합산 연소득 8,000만 원 이하(생애최초구입자는 9,000만 원 이하)로 변경한다는 것이다.

따라서 규제지역에서 부부합한 연소득이 8,000만 원 이하인 가정이 주택을 구입하는 경우 주택담보인정비율과 총부채상환비율이 각각 10% 우대 적용된다. 다만 주택가격은 투기지역·투기과열지구 6억 원 이하, 조정대상지역 5억 원 이하로 종전과 같다. 부부합산 연소득 8,000만 원 이하인 무주택 세대주라도 투기지역·투기과열지구에서 6억 원을 초과하는 주택을 구입하는 경우에는 대상에서 제외된다는 점에 유의하여
야 한다. 정부가 지난 6월 19일 발표한 투기과열지구에는 경기도 수원시, 성남시 수정구, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 동탄2택지개발지구, 인천광역시 연수구, 남동구, 서구, 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구가 추가로 포함되었다.

다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화

다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화는 이번 7·10 부동산 대책의 핵심이라고도 할 수 있는데 ▲ 다주택자 대상종부세 중과세율 인상 ▲ 양도소득세율 인상 ▲ 취득세 인상으로 구분되어 있다.

다주택자 대상 종부세 중과세율 인상

이번 부동산 대책에서 가장 두드러진 내용은 종합부동산세(종부세), 양도세, 취득세 인상(안)이다. 지금은 관련 세법이 개정되지 않은 상태이므로 국민들에게 직접적인 효과가 생기는 것은 아니지만 다주택자에게는 심리적으로 상당한 부담을 주고 있을 것으로 내다보인다. 인상안에 따르면 3주택 이상 소유자(조정대상지역은 2주택)에 대해 과세표준별로 종합부동산세를 상향 조정하는데 2주택 이하는 12·16 부동산 대책 시 조정된 종합부동산세에 변동이 없으나 3주택 이상은 많게는 2배(현행 0.6～3.2% → 변경 1.2～6.0%)가 인상될 방침이다. 종부세는 부자들만의 세금으로도 잘 알려져 있는데 1가구 1주택인 경우에도 부과되는 세금이다.

 

종부세 과세대상자는 전체 인구의 1% 정도이며 서민층은 해당되지 않는다. 그래서인지 서민들이 서울의 고가 아파트를 한 채 소유하고 ‘종부세 내보는 것이 소원이다’고 우스갯소리를 하는 경우도 있다.

7·10 부동산 대책 중 투기억제를 위한 가장 핵심적인 내용이 양도소득세율 인상인데, 단기 양도차익 환수 목적으로 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율을 보유기간 1년 미만은 40%에서 70%로 인상하고, 2년 미만은 기본세율을 60%로 인상하는 것을 내용으로 하고 있다. 2년 이상은 주택의 경우 현행과 같이 기본세율을 적용하지만 분양권은 60%로 상향 조정되었다.

 

양도소득세 세율인상안

시세차익이 큰 주택소유자의 경우 양도세율을 인상으로 세금부담이 커지는 다주택자가 세금부담을 피하려 우회수단 중 증여로 활용하여 자녀에게 부동산을 이전할 가능성이 제기되고 있다. 정부는 이에 대한 대책으로 증여 시 취득세를 인상하는 방안을 검토 중이라고 한다. 주택투기 억제라는 명분으로 인한 온갖 증세가 오히려 주택 투기와 무관한 국민들까지 세금폭탄을 맞게 할 가능성 또한 배제할 수 없다.

취득세 인상

3주택까지는 다주택자에 대한 취득세를 현재 주택 가액에 따라 1～3% 부과한 것을 1주택은 1～3% 부과하고 2주택은 8%, 3주택은 12%를 부과할 방침이다. 법인인 경우에도 현재는 1～3%를 부과하지만 앞으로는 12%를 부과한다. 

미래를 대비하는 부동산 정책을 할 때

정부의 부동산 대책에 대해서는 찬반양론이 끊이지 않고 있다. 찬반양론에 앞서 정부가 발표하는 정책의 성급함을 확인하는 것도 어렵지 않다. 국민들에게 직접적인 이해관계가 미치는 주택정책을 관보에 발표한 후 오류를 발견하고 정정하는 사례라든가 이번에 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’도 표면으로는 서민을 위한 대책이라고 강조하면서도 부동산 대책을 발표한 부처의 담당공무원이나 부동산·금융 전문가가 

아니면 이해하기 어려운 용어가 많다.

 

게다가 부동산 정책이 투기억제, 공급확대, 세금수입과의 관련성 등에 초점을 두다 보니 종합적인 관점은 부족해 보인다. 저출산 고령화가 급속히 진전되고 있으며 국가 간 경쟁력이 가속화되고 있는 상황을 고려할 때 장기적이고 미래지향적인 정책 수립이 필요하다.

두 가지만 지적하면 첫째, 출생아 수의 감소와 고령화의 급진전, 그리고 인구의 감소를 고려하여 부동산 정책을 수립하여야 한다. 1960년대만 하더라도 여성 한 명이 평생 출산하는 아이 수가 6명 정도로 고출산국이었는데 공업화·도시화의 영향으로 대가족에서 핵가족으로 가족의 구조가 바뀌고 조부모, 부모, 자녀가 함께 살던 농촌 생활은 부모와 자녀만이 생활하는 도시형 핵가족으로 변했다.

 

인구구조의 변화와 도시화, 가계의 윤택한 생활환경은 사회 전반을 바꾸어 놓았는데 최근에는 결혼을 하지 않고 독립해 거주하는 1인 가구가 증가하고 있다.  중위추계에 의하면 우리나라 총인구는 당분간은 줄지 않지만 2034년을 정점으로 줄어들 것이므로(현재 출생아 수를 기준으로 할 경우 2020년대에 인구감소가 본격적으로 시작할 것으로 보이지만) 앞으로 주택시장도 인구구조의 변화에 직접적인 영향을 받을 것으로 예측된다.  현재 혼인율이 계속 감소하고 있으므로 결혼을 하지 않고 혼자 지내는 1인 세대 인구는 계속 증가할 것이므로 임대주택을 확대하는 등 주택정책의 기본틀을 바꿀 필요가 있다.

둘째, 정치권에서 그린벨트를 풀고 골프장을 헐어 아파트를 짓자는 제안을 하고 있다. 그린벨트는 도시의 무질서한 확장을 저지할 목적으로 지정된 지역으로 19세기 말에 영국에서 최초로 도입한 제도이다. 그런데 우선 주택을 늘리기 위해 그린벨트를 해제하자는 주장은 문제가 있으며 부동산 정책은 후세대에 물려줄 ‘미래 한국’이라는 관점을 우선 고려하여야 한다.

 

프랑스는 관광객 수 세계 1위 국가이다. 관광객을 끄는 자원은 여러 가지가 있다. 지리적 여건, 기후, 미술, 세계유산, 스포츠, 음식 등 다양하다. 대서양, 지중해, 영불해협(도버해협) 등 다양한 해양이 있고 정치·경제적으로 안정된 5개국 선진국과 국경을 맞대고 있으며 언제나 쉽게 연결될 수 있도록 편리한 교통망이 있다.

 

그러나 세계 1위 관광국이 된 가장 큰 배경은 풍부한 미술, 세계유산, 스포츠, 음식문화를 빼놓을 수 없다. 그런데 지금 우리나라에서 일어나는 주장처럼 주택난 해소를 명분으로 자연과 역사를 없애려는 것은 미래의 국가 경쟁력에 마이너스가 될 수 있다.

 

MeCONOMY magazine August 2020