지난해 서울 아파트 실거래가가 급등하면서, 서울에서 거래된 아파트 면적의 절반 이상이 2024년 이전 최고가를 넘어선 것으로 나타났다. 강남권과 도심권, 경기 과천·성남 분당 등 일부 지역을 중심으로 고가 경신 거래가 집중되며 지역 간 가격 격차도 뚜렷해지고 있다.
분양평가 전문회사 리얼하우스가 아파트 실거래가 최고가 추이를 분석한 결과, 2019년 이후 거래 이력이 있는 전국 7만4577개 면적 중 1만7729개 면적이 2024년 이전 최고가를 넘어섰다. 이에 따른 2025년 최고가 경신율은 23.77%로 집계됐다. 2025년 최고가는 종전 최고가 대비 평균 13.34% 상승했으며, 금액으로는 평균 1억4370만원이 올랐다.
이는 아파트 10개 면적 중 2개꼴로 거래 가격이 이전 최고가보다 평균 1억4000만원 이상 높아졌다는 의미다. 전체 평균 상승률은 완만해 보이지만, 지역별로는 상승 폭의 차이가 크게 벌어졌다.
지역별 최고가 경신율을 보면 서울이 54.65%로 전국 주요 시·도 가운데 가장 높았다. 다만 서울 내에서도 지역별 온도 차는 확연했다. 강남(83.68%), 서초(80.92%), 송파(75%) 등 강남권과 성동(87.69%), 용산(81.94%), 마포(76.84%) 등 도심권은 최고가 경신율이 80% 안팎을 기록하며 가격 부담에도 불구하고 추격 매수가 이어졌다. 반면 노원(12.07%), 도봉(12.90%), 강북(19.19%) 등은 전국 평균에도 못 미쳤다.
전국에서 가장 높은 경신율을 기록한 지역은 경기 과천이었다. 경기 전체 경신율은 19.02%로 전국 평균을 밑돌았지만, 과천은 거래된 94개 면적 중 92개가 최고가를 경신하며 경신율 97.87%를 기록했다. 경기 성남 분당구도 83.09%로 주변 지역을 크게 웃돌았다. 반면 이천(5.76%), 파주(7.25%), 평택(4.88%) 등은 가격 상승이 제한적이었다.
지방 광역시의 아파트 가격 상승은 수도권에 비해 상대적으로 낮았다. 광주광역시(7.57%), 대구광역시(9.18%), 대전광역시(11.15%), 부산광역시(11.82%) 등은 최고가 경신 비중이 낮게 나타났다.
최고가 변동액을 보면 서울이 평균 2억8485만원(17.88%)으로 가장 컸다. 이어 경기도 1억59만원, 세종 5798만원, 부산 5664만원, 대구 5157만원 순이었다. 시·군·구별로는 서울 강남 지역이 평균 6억4196만원 상승해 가장 높은 상승액을 기록했고, 서초구(4억7258만원), 용산구(4억5564만원), 성동구(3억6413만원), 경기 과천(3억6260만원)이 뒤를 이었다.
개별 단지별로는 서울 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 243.2㎡가 2024년 이전 최고가 80억원에서 2025년 175억원에 거래되며 95억원 상승했다. 서울 강남 압구정 ‘현대2차’ 전용 198.41㎡는 117억8000만원으로 종전 최고가 대비 54억8000만원 올랐고, ‘현대1차’ 전용 161.19㎡도 37억8000만원에서 85억원으로 47억2000만원 상승했다.
지난해 10·15 대책 이후 전체 아파트 거래는 둔화된 반면, 고가 아파트 거래 비중은 오히려 확대되는 흐름을 보였다. 서울 지역에서 이전 최고가를 경신한 거래 비율은 2025년 1월 6% 수준에서 7월 12%를 넘어섰고, 10월에는 18.86%까지 상승했다. 11월에는 26.56%로 최고치를 기록했으며, 12월에도 21.63%를 유지했다. 2019년 이후 최고 경신율이 가장 높았던 시기는 2021년 9~11월로, 당시에는 30%에 육박했다.
김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 “2025년 서울 강남권은 보유만으로 평균 4~6억원, 도심권은 2~4억원의 자본 이득을 본 셈”이라며 “강남·도심권 FOMO 수요가 더 확대되기 전에, 가격 상승에 따른 보유세 현실화 등 비용 부담도 함께 높아진다는 신호를 시장에 줄 필요가 있다”고 말했다.
