서울 핵심 입지에서 추진 중인 초대형 복합개발 프로젝트들이 본궤도에 오르면서 도시 공간 구조 재편이 가속화되고 있다. 삼성동 현대차 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC), 용산국제업무지구, 성수 삼표레미콘 부지 개발은 총 사업비 수십조 원 규모의 장기 프로젝트로, 서울의 업무 중심 축과 스카이라인을 동시에 바꾸는 변곡점으로 평가된다.
2030년대 초 완공을 목표로 한 이들 사업은 글로벌 비즈니스 기능 강화, 도심 고밀 복합개발, 공공 인프라 확충이라는 공통 키워드를 중심으로 서울의 미래 경쟁력을 좌우할 핵심 변수로 떠오르고 있다.
◇ 멈췄던 초대형 프로젝트, 다시 움직이기 시작하다
삼성동 GBC는 한때 서울의 초고층 랜드마크로 계획됐지만, 설계 변경과 공공기여 협상, 건설비 상승 등 복합적인 변수로 수년간 정체를 겪었다. 최근 서울시와 현대차그룹 간 추가 협상이 마무리되면서 사업은 재추진 단계에 들어섰다.
당초 100층이 넘는 단일 타워 계획은 49층 규모 3개 동으로 재편됐고, 대신 공공기여 규모가 대폭 확대됐다. 도시 녹지, 문화시설, 교통 인프라가 결합된 복합 개발로 방향이 수정되면서, GBC는 초고층 상징물에서 '도시 기능 확장형 프로젝트'로 성격이 바뀌었다는 평가를 받는다.
이 변화는 서울 개발 정책의 방향성을 보여주는 단면이기도 하다. 초고층 경쟁보다 공공성과 도시 연결성을 강조하는 최근 기조가 반영된 결과다. GBC는 강남권 업무 기능을 더욱 고도화하는 동시에, 코엑스-잠실-영동대로로 이어지는 국제업무 벨트를 완성하는 핵심 퍼즐이다. 완공 목표 시점인 2031년 이후에는 글로벌 기업 유치와 MICE 산업 확장 측면에서도 기여할 것으로 예상된다.
◇ 용산, 서울의 새로운 중심축으로 떠오르다
용산국제업무지구는 규모와 상징성 면에서 세 프로젝트 가운데 가장 크다. 과거 좌초됐던 개발이 다시 추진되면서 서울 도심의 중심축이 북쪽으로 이동하는 구조적 변화를 예고하고 있다. 옛 철도정비창 부지에 조성되는 이 프로젝트는 업무·상업·주거·문화 기능을 집약한 ‘수직 도시’를 목표로 한다. 100층급 랜드마크 빌딩 계획도 포함돼 있어 서울 스카이라인 자체를 재편할 가능성이 크다.
용산 개발의 의미는 단순한 부지 활용을 넘어선다. 여의도 금융지구, 광화문 행정 중심, 강남 업무벨트를 연결하는 삼각축의 중간 지점에 위치하면서 서울의 새로운 허브 역할을 수행하게 된다. 특히 KTX·지하철·공항철도가 교차하는 교통 요충지라는 점에서 국제 비즈니스 기능 강화에 유리한 입지다.
최근에는 주택 공급 규모를 둘러싼 정부와 서울시 간 이견이 변수로 떠올랐다. 업무 중심지 기능을 유지할 것인가, 도심 주택 공급을 확대할 것인가를 놓고 정책적 균형을 찾는 과정이다. 이 논쟁 자체가 용산 프로젝트의 상징성을 보여준다. 단순한 개발이 아니라 서울의 장기 도시 전략을 결정짓는 실험대라는 의미다.
◇ 성수, 산업 부지에서 미래 업무 거점으로
성수동 삼표레미콘 부지는 서울숲과 한강 사이에 남아 있던 마지막 대규모 산업 시설 부지였다. 45년간 레미콘 공장으로 사용되던 공간이 철거되면서, 서울 동북권 개발의 핵심 축으로 변모하고 있다. 최고 70층대 복합단지로 계획된 이 프로젝트는 업무·주거·상업 기능을 결합한 미래형 도시 공간을 지향한다.
성수 개발의 특징은 ‘도시 재생과 첨단 업무 기능의 결합’이다. 단순한 고층 건축이 아니라 스타트업, 창업 인프라, 문화 공간을 함께 배치해 산업 구조 전환을 반영한다. 공공기여금은 교통 개선과 녹지 확충, 창업 생태계 구축에 투입될 예정으로, 성수 일대를 서울의 새로운 혁신 클러스터로 육성하려는 전략이 담겨 있다.
이미 성수는 IT·디자인·패션 산업이 밀집한 창의 산업 거점으로 성장했다. 삼표 부지 개발은 이 흐름을 제도권 도시 계획과 결합시키는 마지막 단계로 볼 수 있다. 강남과 도심 사이의 완충 지대였던 성수가 독립적인 업무 중심지로 자리 잡을 가능성이 커졌다.
◇ 서울의 도시 구조가 재편된다
세 프로젝트의 공통점은 단순한 부동산 개발을 넘어 서울의 산업 구조와 도시 기능 재배치를 동반한다는 점이다. 업무·주거·문화 기능을 결합한 고밀 복합개발이 현실화되면 서울의 중심지는 단일 축이 아닌 다핵 구조로 재편될 가능성이 크다. 이는 글로벌 주요 도시가 선택한 성장 모델과도 맞닿아 있다.
도시 계획 전문가들은 이 변화를 “서울의 중심이 하나가 아닌 여러 개로 분산되는 단계”라고 해석한다. 관건은 속도와 균형이다. 대규모 투자와 인허가 절차, 공공성 확보, 주택 공급 논쟁까지 복합 변수가 얽혀 있는 만큼 정책 일관성과 시장 신뢰가 사업 성패를 좌우할 전망이다.
업계 한 관계자는 “이들 프로젝트가 예정대로 완성될 경우 서울의 경쟁력이 한 단계 도약하는 계기가 될 것”이라며 “서울의 미래 도시 전략이 실제 공간으로 구현되는 시험대가 이제 본격적으로 열리고 있다”고 전망했다.
그러면서 “사업 일정과 투자 속도가 계획대로 유지되느냐가 서울의 성장 궤적을 좌우하는 핵심 요인이 될 것”이라고 덧붙였다.
