서울시가 정부의 대출 규제 강화로 인해 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담이 크게 늘어났다는 분석 결과를 내놨다. 평균적으로 청년 가구는 6000만원, 신혼부부는 1억원가량의 추가 자금이 필요해진 것으로 나타났다.

22일 시는 ‘2024 서울시 주거실태조사’ 마이크로데이터를 활용해 무주택 실수요 가구의 대출 규제 전·후 주택구매 가능성을 분석한 결과를 발표했다. 이번 분석은 서울 415만 가구 중 무주택 216만 가구 가운데 ‘내 집 마련이 필요하다’고 응답한 165만 가구를 대상으로 자산 규모와 아파트 평균 매매가격, 대출 가능 금액 변화를 종합적으로 반영해 이뤄졌다.

분석 결과 무주택 가구의 76%인 165만 가구가 내 집 마련이 필요하다고 응답했다. 이 가운데 청년 실수요 가구는 89만 가구, 신혼부부 실수요 가구는 21만 가구로 집계됐다. 특히 청년의 88.0%, 신혼부부의 86.6%는 투기 목적이 아닌 ‘안정적인 실거주’를 위해 주택 구입이 필요하다고 답했다.

그러나 소득과 자산만으로는 서울 아파트 매입이 쉽지 않은 구조다. 무주택 실수요 가구의 평균 연소득은 4226만원, 평균 총자산은 1억8379만원으로 나타났다. 청년 가구는 연소득 4062만원, 평균 자산 1억4945만원이었으며, 부채 보유 가구(27.6%)의 평균 부채는 1억819만원 수준이다. 신혼부부는 연소득 6493만원, 평균 자산 3억2598만원으로 청년보다 높았지만 부채 보유 비율(42.7%)과 평균 총부채(1억3203만원) 역시 더 높은 것으로 분석됐다.

서울 아파트 평균 매매가격은 12억3000만원으로, 동남권은 20억8000만원에 달한다. 이는 전국 평균(4억9000만원)보다 크게 높은 수준으로, 자기자본만으로 주택을 구입하기는 사실상 어려운 구조다.

◇ 소득‧자산만으로 주택구입 장벽 높아...가격 대비 낮은 자산, 주거사다리 형성에 영향

이 같은 상황에서 정부의 6·27 대출 규제와 10·15 대책 적용 이후 대출 가능 금액은 크게 줄었다. 대출 규제 이전과 비교해 청년 가구는 평균 6231만원, 신혼부부는 1억4만원의 대출 한도가 감소했다. 이는 각각 평균 총자산의 41.7%, 30.7%에 해당하는 규모다.

서울시는 대출 규제 이후 감소한 대출 가능 금액이 사실상 ‘추가 자금 마련’ 부담으로 전가되면서 주택 구입 여부를 가르는 결정적 문턱으로 작용하고 있다고 분석했다. 평균 매매가격 대비 낮은 자산 규모는 주택 면적·품질 하향 조정이나 타 지역 이주, 장기 임차 거주로 이어질 수 있어 생애주기별 ‘주거 사다리’ 형성을 지연시키는 요인으로 작용할 수 있다는 설명이다.

정종대 서울시 부동산정책개발센터장은 “최근 정부 대출 규제로 실거주 목적의 청년·신혼부부의 자금조달 여력이 위축된 것으로 확인됐다”며 “신용보강 등 추가 금융지원과 함께 민간·공공 임대 공급을 통한 안정적 거주 기반 강화 등 다층적 대응이 필요하다”고 밝혔다.