정부가 지역주택조합 사업의 고질적 문제로 지적돼 온 낮은 성공률과 조합원 피해를 줄이기 위해 제도 전반에 걸친 개선책을 내놨다. 사업 지연 요인을 완화하는 동시에 조합 운영의 투명성과 공정성을 높여 ‘속도’와 ‘안전’ 두 축을 동시에 잡겠다는 구상이다.
국토교통부는 20일 ‘지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안’을 발표하고 정상 사업장의 추진 속도를 높이는 한편 부실 사업장의 추가 피해를 최소화하겠다고 밝혔다.
핵심은 사업 추진의 발목을 잡아온 토지 확보 기준 완화다. 정부는 사업계획승인 요건인 토지 소유권 확보 비율을 기존 95%에서 80%로 낮추기로 했다. 이는 일반 주택건설사업과 동일한 수준으로, 일부 토지 소유자의 이른바 ‘알박기’로 인한 사업 지연과 비용 증가를 차단하겠다는 의도다.
아울러 지역주택조합 진입 장벽도 높였다. 현행 제도에서는 사업 대상 토지의 사용권원을 50%만 확보하면 모집신고 단계를 통과할 수 있지만 새 제도에서는 토지매매계약 80%를 확보해야 한다. 조합설립인가를 위해서는 토지매매계약 65%, 토지소유권 15%를 충족해야 한다.
조합원 구성 요건도 손질된다. 사업지 내 기존 주택 보유·거주자도 조합원 가입을 허용하고, 결원 발생 시 충원 기준을 ‘조합설립인가 신청일’에서 ‘가입 신청일’로 변경해 사업 추진의 유연성을 높인다.
운영 구조 개편도 병행된다. 자본금과 전문인력 요건을 갖춘 업체만 업무를 수행할 수 있도록 ‘업무대행사 등록제’를 도입해 부실 대행사의 시장 진입을 차단한다. 동시에 시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화해 공사비 분쟁을 줄일 방침이다.
아울러 경쟁입찰 의무화와 표준도급계약서 도입을 통해 시공사와의 계약 관계를 개선하고, 조합 단독 시행도 허용해 사업 주도권을 조합 측으로 일부 되돌린다.
‘깜깜이 운영’ 문제를 해소하기 위한 장치도 강화된다. 조합은 자금 사용 내역과 증빙자료를 조합원에게 공개해야 하며, 정보 미공개 시 자금 인출이 제한된다. 회계감사도 확대되고 정보 공개 범위 역시 구체화된다.
조합원 권한 역시 한층 강화된다. 온라인 총회와 전자의결이 도입되고, 분담금 등 주요 사안의 의결 정족수는 기존 과반에서 ‘출석 3분의 2 이상, 찬성 3분의 2 이상’으로 상향된다. 가입 철회 가능 기간도 30일에서 60일로 늘어난다.
부실 조합 정리도 속도를 낸다. 장기간 사업이 정체된 조합에 대해 재의결 근거를 마련해 해산을 유도하고, 사실상 운영이 중단된 조합이나 토지권원을 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 했다. 사업 완료 후에는 1년 내 해산총회를 의무화하고, 미이행 시 직권 해산도 가능해진다.
정부는 관리·감독 기능도 확대한다. 지자체의 실태점검 권한을 모집 단계까지 넓히고, 회계·법률 컨설팅을 제공하는 전담기구와 전문관리인 제도를 도입해 취약 조합에 대한 지원을 강화할 계획이다.
국토부는 이번 대책과 지난해 발표한 초기 진입 기준 강화 정책이 결합될 경우 지역주택조합 관련 피해가 상당 부분 줄어들 것으로 기대하고 있다. 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 입법에 착수할 방침이다.
지역주택조합업계에서도 이번 제도 개선 방안에 대체로 만족하는 분위기다. 김광수 명지공간개발 대표는 “사업계획승인을 위한 토지소유권 확보 비율 완화, 지주조합원제도, 업무대행사 등록제, 공사비 산출 근거 제출 의무화 등 대체로 만족스럽다”고 말했다.
그러면서도 “지역주택조합의 단독 시행에 대해 총회의 의결을 거치면 할 수 있도록 하는 방안이 있는데, 정비 사업과 같이 조합에 법인격을 부여하면 자연스럽게 해결될 문제”라며 아쉬움을 나타냈다.
