지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 이후 지방 등 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중이 빠르게 축소되고 있다. 토지거래 규제와 대출 규제가 동시에 강화되면서 투자 목적의 외지 수요가 구조적으로 위축되는 양상이다.

15일 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 매매 거래량 통계에 따르면 지난해 12월 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 19.98%로 집계됐다. 이는 2022년 10월 이후 3년 2개월 만의 최저 수준이다. 외지인 매입 비중은 11월(21.52%)에 이어 두 달 연속 하락했다.

외지 수요는 지난해 2월 강남권 토지거래허가구역 일시 해제 이후 급증한 바 있다. 당시 토허구역 내 2년 실거주 의무가 사라지고 전세를 낀 매입이 가능해지면서 타지역 투자 수요가 유입됐고, 외지인 매입 비중은 25.15%까지 상승했다.

이후 3월 강남3구와 용산구로 토허구역이 재확대되면서 비중은 22.79%로 낮아졌고, 21~22%대에서 등락을 반복했다. 그러나 지난해 10월 서울 전역을 토허구역으로 묶는 10·15대책이 발표되자 지정 효력 발효 전 막바지 거래가 몰리며 비중이 일시적으로 24.52%까지 상승했다.

정책 시행 이후에는 급격한 조정이 나타났다. 정부가 규제지역 내 주택담보대출 한도를 2억~6억원으로 강화하면서 외지 투자 수요가 빠르게 둔화됐고, 12월에는 비중이 20% 아래로 내려갔다.

지역별로는 가격 상승폭이 컸던 성동구와 마포구의 외지인 매입 비중이 각각 20.15%, 20.97%로 전월 대비 약 7%포인트 감소했다. 강동구 역시 29.86%에서 23.37%로 하락했다. 단기 급등 지역을 중심으로 투자성 거래가 위축된 것으로 해석된다.

반면 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 지난해 12월 6.43%로 2022년 7월 이후 최고치를 기록했다. 서울과 경기 일부 지역까지 규제가 확대되면서 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 일부 감지된다.

시장에서는 향후 실거주 목적이 아닌 주택에 대한 과세 강화 가능성까지 거론되면서 외지인의 서울 원정 매입 비중은 추가로 축소될 가능성이 크다는 전망이 나온다. 규제 기조가 유지될 경우 서울 주택 거래는 실수요 중심 구조로 재편될 가능성이 있다는 분석이다.