이재명 정부가 주택담보대출(주담대) 상한액을 6억원으로 못 박았다. 지난 6월 27일 금융위원회는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안’을 발표하고, 다음날(28일) 즉시 시행한다고 밝혔다. 이번 조치는 최근 서울과 수도권 지역을 중심으로 아파트 가격이 급등한 데 따른 것이다.
부동산 업계 전문가들은 우선 이번 조치로 한동안 주택 매매 건수가 줄어들 것으로 내다봤다. 하지만 정부의 부동산 공급, 주택 수요 억제 등 정부의 추가 대책이 아직 나오지 않은 탓에 집값 상승 추이는 어떤 방향으로 전개될지 불투명하다.
정부는 일단 과열 국면의 부동산 시장을 진정시키는 것을 목표로 이번 대책을 마련한 것으로 풀이된다. 강남 3구를 포함한 '한강벨트' 토지거래허가구역(토허제) 및 양천·과천 등의 추가 지정이 나와야 실적적인 효과를 볼 가능성이 크다.
한편 이번 대책으로 사실상 실수요자들의 내집 마련 문턱이 높아졌다는 의견에 대해 정부는 합당한 이유를 설명해야 할 것이다. 게다가 단기간에 주택 공급을 늘릴 수 없는 상황에서 대출 규제 효과가 떨어지면 집값이 다시 우상향할 가능성을 배제할 수 없다.
분명한 것은 부동산 실수요자와 투자자 모두 기존 전략을 수정해야 할 처지에 놓였다. 대출 의존도가 높은 무주택 서민들은 “무리해서라도 더 나의 조건의 지역에 살고 싶다”는 생각을 접어야 할 수도 있다. 2주택 이상 소유자들도 추가 매수 계획을 수정해야 할 것으로 보인다.
◇ 전방위 대출 규제에 실수요자·투기수요자 모두 제동
이번 대책의 핵심은 주담대 규모를 최대 6억원으로 한정한 것이다. 정부는 이에 대해 “고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기 위함”이라며 메시지를 분명히 했다.
정부에 따르면, 지난 2월 '토허제' 일시 해제 이후 가계대출은 2월 전월 대비 4조2,000억원이 증가했다. 3월 증가폭이 7,000억원으로 줄어들었지만 4월과 5월 5조3,000억원, 6조원이 늘어나며 증가폭이 커졌다. 수도권 주택 매매 거래량도 2월 2만4,000건, 3월 3만6,000건, 4월 3만4,000건으로 증가 추세에 있다.
이에 정부는 집값 상승을 억제하고자 예상을 벗어나는 고강도 규제에 나선 것이다. 이에 주담대 한도 6억원 이외에도 현재 시행하고 있는 은행권 가계대출 총량관리를 강화했다. 은행권 자체대출과 정책대출(디딤돌대출·버팀목·보금자리론) 총량 관리목표를 7월부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 또한 은행권에서만 시행하던 총량관리목표제는 전체 금융권으로 확대했다. 정책대출은 연간 공급계획 대비 25% 감축된다.
또한 수도권과 규제지역(강남·서초·송파·용산)에서 2주택 이상 보유자는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지한다. 실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요를 원천 차단한 것이다.
생애 최초 주택구입 목적 주담대 LTV(담보인정비율)는 기존 80%에서 70%로 하향하고 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 이 같은 방안은 정책대출에도 동일하게 적용된다. 대출 상한 만기도 기존 최대 40년에서 30년으로 줄어든다.
정책대출 최대 한도도 축소된다. 디딤돌 대출(구입)의 경우 일반 대출은 현행 2억5,000만원에서 2억원으로, 생애최초·청년 대출은 3억원에서 2억4,000만원으로, 신혼부부 대출은 4억원에서 3억2,000만원으로 신생아 대출은 5억원에서 4억원으로 줄어든다. 이는 전 지역에 동일하게 적용된다.
버팀목 대출(전세)은 현행 1억2,000만원(수도권), 8,000만원(지방)으로 유지한다. 생애최초·청년 대출은 2억원에서 1억5,000만원으로 신혼 대출은 3억원(수도권)·2억원(지방)에서 2억5,000만원·1억6,000만원으로 축소된다. 신생아 대출은 전지역에서 3억원이던 대출 한도는 2억4,000만원으로 줄어든다.
◇ 서울 노른자 지역 15억이상 아파트 구매 힘들어져...투기수요자 보단 서민에 중점
문제는 이번 대책이 무주택 실수요자에게 어떤 영향을 끼칠 것인가다. 대출 한도가 줄어든 만큼 현금을 보유하지 못한 서민들은 어떤 집을 살지 선택할 수 있는 폭이 좁아지게 된다. 전문가들은 6억원 한도 내에서 중저가 아파트를 구매하는 데 크게 영향은 없을 것으로 분석했다. 다만 초고가 아파트가 즐비한 강남, 송파, 서초 지역에 집을 사는 것은 힘들게 됐다.
권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수는 이번 대책에 대해 “고가 아파트 구매에 대한 규제 대책이지, 서민 대상 규제는 아니다”라며 “일반적으로 아파트 가격 15억원이 넘지 않는 강북에서는 6억원 대출로 구매 가능하다"고 진단했다.
이번 규제에 영향을 받는 지역은 서초·강남·송파·용산과 마포, 성동, 광진, 강동 정도가 될 것이라는 예측이다. 이 외 지역들에서 풍선효과가 일어날 가능성도 점쳐진다.
일각에서 제기되고 있는 “이번 대책이 주거사다리를 걷어찼다”는 주장에 대해 권 교수는 “주거사다리는 서민이 내집 마련 하는 데 최소한의 보증금이나 전세금을 가지고 집을 살 수 있도록 정부가 지원해주는 것”이라며 “30억, 50억짜리 아파트를 사려는 사람들에게 해당되지 않는 말”이라고 지적했다.
이번 대책은 단기적인 효과에 그칠 것이라는 예측도 많다. 이에 대해 권 교수는 “주택 공급 대책이 아직 나오지 않기 때문”이라며 “3기 신도시 조기 분양, 재개발 용적률 상향, 신속통합기획을 통한 도심지 주택공급 등 여러 방안이 나와야 할 것”이라고 했다.
추가로 무주택 실수요자 입장에서는 당장 내집 마련 전략을 다시 짜야한다. 서울 외곽에 입성할지 강남에 입성할지 선택하거나 최악의 경우 집값이 떨어지기를 하염없이 기다려야 할 수도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “실수요자들은 가능한 자금 내에서 현재 상환 능력을 고려해야 할 것”이라며 “이번 대책이 실물의 가치나 차차주의 상환 능력을 보고 대출해주는 게 아니라, 아예 대출 가능 금액을 한정해 버린 극약처방이고 워낙 갑작스럽게 시행되다 보니 적응할 시간이 없어 실수요자 입장에서는 당황스러울 수 있다”고 지적했다.
이어 “이번 대책은 한 주에 1%가까이 오르는 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위한 게 목적”이라고 덧붙였다. 이번 대책이 지속 가능한 지에 대해서는 “워낙 강력한 대책이다 보니 지속 가능할지는 모르겠다”면서 “내년에 완화할지 아니면 규제 지역을 통해 다시 간접 규제로 돌아설지는 짚어봐야 할 필요가 있다”고 말했다.
