서울 성동구 성수동1·2가 일대를 재건축하는 ‘성수전략정비구역 재개발 사업’이 각 지구별 시공사 선정을 진행하고 있다. 총 52만8000㎡(약 16만평) 구역을 4개 지구로 나눠 약 9400여 가구 아파트와 부대시설, 문화시설, 수변공원, 보행데크 등 도시기반시설을 건설하는 프로젝트다.

한강변 입지에 신흥 부촌으로 떠오른 성수동 일대에 들어서는 대규모 주거단지로 올해 도시정비업계 최대어로 꼽힌다. 다만 가장 먼저 입찰을 진행한 성수4지구에서 조합과 건설사 간 갈등이 표면화되면서 사업 전반에 대한 우려도 제기된다.

반면 성수1지구는 1차 입찰에서 단독 응찰로 유찰되며 수의계약 가능성이 거론되는 등 지구별로 상반된 흐름이 나타나고 있다. 최상의 입지 조건과 1조원대 사업지로 인해 흥행에 성공할 것이라는 기대와 달리 시공사 선정단계에서 잡음이 일어나며 사업 분위기가 침체되는 모양새다.

◇ 성수4지구, 경쟁입찰 무산 위기…절차 적법성 논란

성수전략정비구역 4개 사업지 중 가장 먼저 입찰을 시작한 성수4지구에서 경쟁입찰이 성사되는 듯 했지만, 조합이 입찰에 참여한 대우건설의 입찰 서류 미비를 이유로 유찰을 결정하면서 갈등이 불거졌다.

지난 2월 9일 입찰을 마감한 결과 롯데건설과 대우건설이 입찰에 참여했다. 하지만 다음날 조합은 대우건설이 입찰 지침서상 필수 제출 도면인 흙막이·구조·전기·통신 등 주요 설계 도면을 제출하지 않았다는 이유로 유찰을 결정했다. 핵심 도면이 빠져 정확한 공사비 산출과 시공 범위 확인이 어렵기 때문이라는 설명이다.

대우건설은 입찰 지침과 참여 안내서에는 해당 서류들을 제출하라고 명시하지 않았다고 반박했다. 그러나 조합이 이날 공고했던 재입찰 공고를 하루도 지나지 않아 취소했다. 이사회나 대의원회를 거치지 않고 유찰 결정을 내렸다는 지적이 잇따라 나오면서다.

성동구청도 조합에 입찰 공문을 보내 지침에 문제가 된 서류들이 정확히 명시되지 않았다는 점과 절차적 정당성에 하자가 있다는 점을 지적하기도 했다.

이에 조합과 롯데건설, 대우걸설 3자는 지난 19일 ‘시공사 선정 과정 정상화를 위한 공동 합의서’를 마련하고 공식적으로 서명했다. 합의서에서는 △현장에 투입된 홍보요원 전원 철수 △제안서 중심의 경쟁 △조합원 개별 접촉 금지 △금전적·비금전적 혜택 제공 불가 △입찰 마감일 이후 제출된 서류 인정 불가 △대우건설의 세부 도면 미비에 대한 사과 등이 담겼다.

대우건설은 일부 홍보직원이 조합과 롯데건설의 결탁설을 유포한 것에 대한 사과문도 제출했다. 대우건설은 사과문에서 “세부도면을 제출하지 않아 논란을 만든 사실과 일부 직원이 결탁설을 유포한 점에 대해 깊이 사과한다”고 밝혔다.

이로써 같은 날 3자는 다음날인 20일 양사의 입찰제안서을 개봉하기로 합의하면서 경쟁입찰이 성사되는 듯 보였다. 하지만 20일 당일 서울시가 조합에 공문을 보내 “시공자 선정절차 적법여부 등에 대한 점검을 진행 중이니 시공사 선정과 관련한 대의원회 개최를 보류해 줄 것”을 요청했다. 지난 13일 성수4지구 조합이 입찰 참가 시공사의 개별홍보 금지 지침 위반 여부에 대한 조사 요청을 한 것에 따른 것이라는 설명도 덧붙였다. 결국 입찰 제안서 개봉이 미뤄지면서 성수4지구 시공사 선정은 잠정 보류됐다.

지난 24일에는 조합이 대우건설이 공동 합의서를 위반했다고 주장했다가 몇 시간 지나지 않아 오해 였다면서 사과하는 일도 벌어졌다.

조합은 공동합의서에 ‘홍보 요원 전원 철수’ 조항을 들며 대우건설이 4지구내 사무실에 홍보 직원을 출근시켰다는 것이다. 이에 대우건설은 “홍보요원들은 합의에 따라 현장에서 전원 철수해 현재 다른 프로젝트에 투입됐다”면서 “직원들이 회사 소유의 현장 사무실은 출근은 통상적인 업무를 수행하는 것”이라고 반박했다.

이에 대해 조합은 다시 입장문을 내고 “대우건설의 홍보 요원이 활동한 것으로 오해한 점에 대해 사과한다”며 “대우건설의 소명 내용을 수용하고 공정한 경쟁이 될 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.

◇ 성수 1지구 ‘GS건설’ 수의계약 가능성

성수4지구에 파열음이 들리는 것과 대조적으로 성수1지구는 상대적으로 조용하게 시공사 선정이 진행되고 있다.

지난 20일 진행한 입찰마감은 GS건설이 단독 응찰함에 따라 유찰됐다. 2차 입찰에서도 GS건설만 응찰하면 수의계약이 가능하다. 성수1지구는 4개 지구 중 가장 많은 3014가구가 들어설 예정이다. 한강, 서울숲 등이 가까워 사업성이 가장 높은 곳으로 평가된다. 예상 공사비도 2조1500억원 대로 규모도 제일 크다.

하지만 4개 지구 중 가장 큰 관심을 받았던 것과는 정반대의 입찰 결과가 나왔다. 당초 현대건설이 관심을 보여 GS건설과 경쟁을 벌일 것으로 예상됐다. 현대건설이 막판까지 고심했지만 텃밭인 압구정에 집중하기로 하면서 결국 입찰에 참여하지 않았다.

GS건설은 성수1지구에 오랫동안 공을 들여온 것으로 알려졌다. 하지만 GS건설이 순조롭게 지금의 지위를 확보한 것은 아니라는 게 업계 지배적인 시각이다. 지난해 현대건설이 유력한 대항마로 떠오르면서 조합원들 사이에서는 “오랜 관계가 아닌 진짜 조합원들에 이익을 안겨줄 수 있는 시공사를 선정하겠다”는 의견이 나오기도 했다. 분위기가 과열되면서 한때 GS건설이 조합에 향응 제공했다는 논란도 있었다.

한편, 성수2·3지구는 상반기 내 시공사 선정에 돌입할 전망이다. 2600여 가구가 들어서는 2지구에는 삼성물산, DL이앤씨, HDC현대산업개발 등이 관심을 보이고 있다. 2213가구가 들어설 예정인 3지구는 새 조합장 선출 과제가 남아있어 상반기 입찰이 가능할지 미지수다.

경쟁입찰을 하면 조합원들은 더 나은 조건으로 사업을 진행할 수 있는 가능성이 높아진다. 반면 시공사들은 적지 않은 홍보비용을 투입하고도 시공권을 가져오지 못하면 막대한 손실을 보는 구조다.

도시정비업계 한 관계자는 “올해는 대어급 사업지가 많아 다수의 경쟁입찰이 성사될 것으로 예상된다”면서도 “건설업계 전반이 아직도 침체기를 벗어났다고 볼 수 없는 상황에서 건설사들은 최대한 손실을 입지 않으려는 전략을 고수할 수도 있다”고 말했다.