금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁 사례와 투자자 유의 사항을 안내하며 소비자들의 주의를 당부했다.

최근 안정적인 배당을 기대하고 부동산 펀드에 가입했다가 원금 손실을 입거나 자금이 묶이는 투자자 분쟁이 지속되자 금융당국이 직접 안내에 나선 것으로 보인다.

금감원은 "우선 투자 대상이 부동산이라도 결코 안전한 것은 아니다"고 설명했다.

해외부동산 펀드는 현지 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많아, 선순위 대출 만기까지 대출상환이 이루어지지 못하게 되면 대출기관이 담보권을 행사하여 부동산을 강제 매각할 수 있다.

부동산 매각 시 대출금을 우선 상환한 후 잔여금액만 투자자에게 귀속되기 때문에 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 원금 전액 손실이 발생할 수 있다. 

이에 가입 전 해당 펀드의 담보인정비율(LTV) 수준과 금리 인상에 따른 이자비용 구조를 확인해야 한다.

현지 대출약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고, 대주(貸主)에게 우선 귀속되는 '캐시 트랩(Cash Trap)' 이 적용될 수도 있다. 

특히 해외부동산 펀드는 대부분 중도 환매가 불가능한 폐쇄형으로 설정되는 경우가 많아 한 번 가입하면 만기 시까지 자금이 완전히 묶일 수 있다. 이럴 경우 급전이 필요할 때 회수하지 못할 위험이 있으므로 반드시 여유 자금으로만 접근해야 한다. 

또한 해외부동산 펀드는 일반 예·적금과 달리 만기가 되어도 기초자산인 부동산이 매각되지 않으면 투자금 회수가 지연될 수 있다. 펀드 만기 연장으로 공실 위험도 확대될 수 있다.

금감원은 청약신청서에 ‘설명을 듣고 이해했다’는 내용을 자필로 서명하는 경우, 설명의무 위반을 이유로 배상받기 어려울 수 있다며 주의를 당부했다.

아울러 투자자는 가입 전 자신의 투자기간과 감내할 수 있는 손실 수준 등을 점검한 뒤 가입 여부를 결정해야 한다고 강조했다.