서울 아파트 분양가가 최근 3년간 가파른 상승세를 이어가는 가운데 지역별 가격 격차도 뚜렷하게 확대되고 있는 것으로 나타났다. 단순한 분양가 상승을 넘어 서울 내부에서도 입지에 따른 양극화가 심화되는 모습이다.

9일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 부동산R114 REPS 자료를 재가공한 분석에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3553만원에서 2024년 4818만원, 2025년 5131만원, 2026년 5905만원으로 상승했다. 3년 동안 약 66% 오른 셈이다. 특히 2024년에는 전년 대비 36% 급등했고, 2026년에도 15% 상승하며 오름세를 이어갔다.

분양가 상승의 배경으로는 공사비와 인건비, 토지비 등 공급비용 증가가 꼽힌다. 함 랩장은 “서울 전체가 같은 흐름을 보인 것은 아니었다”며 “지역별로 분양가 상승 속도에 차이가 나타나면서 가격 격차도 확대됐다”고 짚었다.

대표적으로 한강 이남과 한강 이북의 분양가 차이는 2023년 3.3㎡당 194만원에서 2024년 1548만원으로 크게 벌어졌다. 2025년에는 877만원으로 다소 축소됐지만 2026년에도 1345만원의 격차를 유지했다.

이는 강남3구를 비롯해 동작구, 영등포구 등 재건축·재개발을 통한 고가 분양단지 공급이 한강 이남에 집중된 영향으로 분석됐다. 한강 이북 역시 용산구와 성동구, 마포구 등 한강 벨트를 중심으로 높은 분양가를 형성했지만 외곽 지역과의 가격 차이로 평균 분양가 상승 폭은 상대적으로 제한됐다.

강남3구와 그 외 지역의 분양가 격차도 확대됐다. 2023년에는 3.3㎡당 46만원 차이에 불과했지만 2024년 2196만원, 2025년 3387만원까지 벌어졌다. 2026년에는 1995만원으로 다소 축소됐지만 여전히 큰 격차를 유지했다.

강남3구의 3.3㎡당 분양가는 2023년 3598만원에서 2026년 7842만원으로 두 배 이상 상승했다. 반면 강남3구 외 지역도 상승세를 보였지만 상승 폭은 상대적으로 작았다. 다만 2026년 격차가 일부 줄어든 것은 동작구와 성동구, 용산구 등 비강남 핵심지역에서도 고분양가 단지가 잇따라 공급되며 서울의 고가 분양지역이 강남을 넘어 주변 핵심 입지로 확산된 영향으로 풀이됐다.

함 랩장은 “고유가에 따른 공사비 부담이 이어지고 서울 정비사업 중심의 신규 공급이 지속되는 만큼 당분간 높은 분양가 수준이 유지될 가능성이 있다”며 “입지 선호가 지속될 경우 한강 이남과 이북, 강남3구와 비강남권 간 분양가 격차도 이어질 것”이라고 전망했다.