- 송파·강남·용산 등 핵심지 매물 감소 뚜렷
- 전문가들 “핵심지 매물 잠김 최소 2년 이어질 수도”
- 전셋값 신고가 속출…“매물 잠김 장기화 가능성”
한국은행은 28일 기준금리를 2.50%로 동결한다고 밝히면서도 다음 금융통화위원회에서는 상향 조정할 수 있다는 가능성을 열어뒀다. 여러 이유 중 하나로 수도권 주택가격이 다시 상승 추세에 있다는 점을 들었다.
시장에서는 가격 상승 추세의 배경에는 다주택자 양도소득새 중과 재개 이후 뚜렷이 나타나는 ‘매물 잠김’이 자리하고 있다는 분석이 지배적이다.
지난 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 매물 감소가 가격 상승 압력을 키우고 있다는 분석이 나온다. 최근 전세 가격이 가파르게 오르고 있는 점도 매물 잠김 현상의 영향으로 분석된다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 지난 27일 기준 서울 아파트 매물은 9일 6만8495건에서 6122(8.9%)건 줄어든 6만2373건으로 집계됐다. 29일 기준으로 서울에서 가장 큰 폭으로 매물이 감소한 지역은 송파구다. 9일 대비 13.1% 감소한 7488건으로 나타났다. 같은 기간 강남구는 3.5% 감소한 1만7546건, 용산구는 5.7% 감소한 2654건을 기록했다. 강남3구 중 서초구만 1.8%(1만8054건) 증가했다.
서울 25개 구 중 서초구와 종로구를 제외한 23개구의 매물이 모두 감소세를 나타냈다. 종로구는 9일과 같은 701건이다.
부동산가격은 앞으로 추가 상승할 것이라는 전망도 나왔다. 이날 한국은행은 기준금리 동결 발표에서 주택시장과 관련해 “수도권 주택가격은 오름세가 다시 확대된 가운데 추가 상승 기대도 높아졌다”고 밝혔다. 가계대출 중 주택 관련 대출 증가폭도 다시 확대되는 분위기라고 분석했다.
이날 한국은행이 제시한 ‘가계·기업대출 및 주택가격 지표’를 보면 서울의 주택 매매가격은 올해 2월 0.7% 증가에서 3월 0.4% 증가로 상승폭이 둔화됐지만 4월에는 0.5%로 다시 확대됐다.
5월에도 주택가격 상승세는 지속되는 것으로 파악된다. 한국부동산원 주간아파트가격동향 자료에 따르면, 5월 넷째 주(5월 25일 기준) 서울 아파트가격은 전주 대비 0.25% 상승했다. 첫째 주 0.15%, 둘째 주 0.28%, 셋째 주 0.31%로 3주 연속 상승폭이 확대되다 이번에는 상승세가 다소 주춤했다.
◇ 양도세 중과 재개 후 서울 아파트 매물 수 출렁
전문가들은 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 확고해지면 서울 아파트 매출이 일시적으로 증가한 후 다시 줄어드는 추세가 이어지고 있다고 분석했다.
정부는 지난해부터 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 꾸준히 알려왔지만 아직 확정적인 것은 아니었다. 올해 들어 지난 2월 3일 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 국무회의에서 ‘5월 9일 종료’ 방침을 공개적으로 재확인했다. 같은 달 12일 정부가 관계부처 합동으로 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완방안’을 공식 발표하면서 5월 9일 종료가 확정됐다.
이후 서울 아파트 매물은 큰 폭으로 증가했다. 아실이 집계한 자료에 따르면, 서울 아파트 매물은 1월 31일 기준 5만7468건에서 2월 28일 7만2048건으로 증가했다. 3월 21일에는 8만80건으로 정점을 찍었다. 이후 매물은 꾸준히 줄어 6만선 초반대를 향하고 있다.
일각에서는 매물 감소는 곧 가격 상승이라는 공식으로 구조화되는 것 아니냐는 우려도 나온다.
빅데티터 분석 플랫폼 빅벨류의 구름 대표는 SNS 링크드인에 올린 게시글에서 “서울 아파트 매매 매물은 (9일 이후 2주 동안) 12.2%(2만7000건) 급감했고 평균 호가는 4.3%(19억8300만원 -> 20억6900만원) 올랐다”고 밝혔다. 반면 전·월세 매물은 늘어났다는 점도 짚었다.
그러면서 구 대표는 “표면적으로 규제가 매물을 잠그고 가격을 올린 듯 보이지만, 사실 정책 효과는 아직 시작도 안했다”며 “지난 2주의 데이터는 결과가 아니라 향후 2년 이상 이어질 ‘진짜 매물 잠김’의 지도가 그려진 것에 불과하다”고 진단했다.
그는 “이후부터 다주택자들은 차익이 큰 주택들은 세금 폭탄을 피하기 위해 장기보유특별공제 혜택이 가능한 2년을 채우려고 할 것”이라고 전망했다. 결국, 핵심지역 주택은 최소 2년 이상 시장에서 완전히 사라질 것이라고 말했다.
투자형 보유가 집중된 상급지 대단지에서 매물 절대량이 폭락했다는 분석도 제시했다. 올림픽파크포레온은 매물이 53.7% 감소했고, 헬리오시티는 40.7%, 목동센트럴아이파크위브 47%, 메이플자이 56.8% 각각 폭락했다고 짚었다.
더욱이 광진 우방리버파크, 성북 정릉힐스테이트1차, 서초 방배자이 등 소규모 노후 단지들은 90% 이상 매물이 줄어들었다.
◇ 정부, 속도감 있는 공급 계획 추진
구 대표도 언급했듯이 전세 신고가가 이어지는 현상도 나타나고 있다.
국토교통부 아파트실거래가시스템에 따르면 마포 그랑자이 전용 84㎡(34평)은 5월 8일 13억원에 전세 최고가로 거래됐다. 인근 공덕 자이 전용 114㎡(46평)은 10일 13억5000만원으로 신고가를 기록했다. 성동국 센트라스 59㎡(25평)도 14일 최고 가격인 9억원에 계약했다.
전문가들 사이에서는 이처럼 전세값이 급등한 것도 ‘매물 잠김’의 영향이라고 목소리가 나온다. 임대인들이 매도를 포기하고 전세 갱신으로 돌아서며 신규 전세는 시장에서 자취를 감췄다.
반면 강력한 대출규제로 집을 사기 어려워져 전세를 선택하는 수요자들은 늘어나는 추세다. 매도 대신 임대 유지로 돌아선 집주인이 늘면서 신규 전세 공급은 줄고, 강화된 대출 규제로 매수 대신 전세를 택하는 수요는 늘어나며 전셋값 상승 압력이 커졌다는 분석이다.
정부는 공급 부족 우려를 완화하기 위해 비아파트 중심 공급 확대 정책을 추진하고 있다. 문제를 해소하기 위해서는 결국 공급 이외에는 방법이 없다는 인식을 정부도 충분히 공감하고 있어 지속적으로 신규 공급 대책을 내놓고 있다. 하지만 대출규제 강화, 공급 속도 문제 등 엇박자 나는 부분이 있다는 지적도 존재한다.
지난 15일 구윤철 장관은 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 주재하고 “정부는 시장 불안이 확산되지 않도록 현재 국면을 철저히 모니터링 하고 모든 가용 수단을 총동원해 관리해 나갈 것”이라고 밝혔다.
그려면서 “신속한 공급이 무엇보다 중요하다”며 “지금까지 발표된 계획이 국민의 실제 주거로 직결되도록 모든 실행단계를 압축해 공급 시계를 앞당기는데 총력을 다하고 있다”고 말했다.
