정부가 토지거래허가구역 내 ‘세입자 있는 주택’ 전체에 대해 실거주 의무 유예를 확대 적용하기로 했다. 기존에는 다주택자 매도 물량 일부에 한해 적용됐던 예외 규정을 1주택 비거주자까지 넓혀, 최근 거래 위축 우려가 커진 서울 아파트 시장의 매물 출회를 유도하겠다는 취지다. 다만 정부는 “갭투자 허용은 아니다”라며 무주택 실수요자 중심 거래 원칙은 유지하겠다고 선을 그었다.
국토교통부는 12일 토지거래허가구역 내 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 경우, 매수자의 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 대상을 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다고 밝혔다. 이에 따라 기존에는 토지거래허가 이후 4개월 내 입주해 2년간 거주해야 했던 의무가 일정 기간 유예된다.
이번 조치는 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 대출 규제 강화 이후 나타난 형평성 논란을 보완하기 위한 성격이 짙다. 정부는 그동안 일부 다주택자 매도 물량에만 실거주 유예를 적용해 왔는데, 이 과정에서 비거주 1주택자 등은 동일한 상황에서도 혜택을 받지 못한다는 지적이 제기돼 왔다.
정부는 최근 서울 아파트 거래 증가세와 무주택자 매수 비중 확대를 근거로 후속 규제 완화 필요성을 설명했다. 서울 아파트 매매거래량은 올해 1월 5900건, 2월 5600건, 3월 6400건으로 최근 5년 평균인 4100건을 웃돌았다. 특히 다주택자가 매도한 서울 아파트의 무주택자 매수 비율은 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%까지 상승했다.
적용 대상은 발표일인 12일 현재 임대 중인 주택이다. 연말인 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며, 이후 4개월 내 등기까지 마쳐야 한다. 또 실거주 유예 혜택은 ‘발표일부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자’에게만 허용된다. 발표 이후 주택을 처분해 무주택자가 된 경우에는 대상에서 제외된다.
실거주 유예 기간은 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료 시점까지다. 다만 아무리 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 하며, 이후 2년간 실거주 의무는 그대로 유지된다. 정부는 이번 조치가 기존 임대차 계약이 존재하는 주택에만 적용되는 만큼 신규 갭투자를 허용하는 것은 아니라는 입장이다.
또 정부는 향후 토지거래허가 대상 주택을 매입하기 위해 주택담보대출을 받는 경우에는 별도의 전입신고 의무를 적용하지 않기로 했다. 실거주 의무가 이미 부과되는 점을 고려한 조치라는 설명이다.
김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것”이라며 “세입자가 있어 매도를 고민하던 집주인들의 매물 출회가 늘어날 것으로 기대한다”고 말했다.
하지만 시장 일각에서는 이번 조치로 일부 매물이 추가로 나올 수 있지만 고가주택 보유자와 1주택자의 각각 다른 입장을 고려해보면 정책 효과가 당장 나타나지는 않을 것이라는 목소리도 나온다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대출과 갭투자가 제한된 규제지역의 고가주택 보유자는 전세를 끼고 매각이 가능해져 고령자 중심으로 다운사이징과 차익 실현 매물을 일부 내놓을 수 있다”고 분석했다.
반면 “1주택자는 비거주자라 하더라도 다주택자보다 양도 및 보유세 부담이 낮은 편이고 투자개념의 똘똘한 한 채를 선호해 소유와 거주를 분리한 경우가 많으므로 당장 내놓기보다는 향후 실거주를 통해 절세를 완성하려 할 것”이라고 말했다.
또한 현 주택을 매각한 뒤 갈아타려 할 때 규제지역의 대출이 2025년 10.15 대책(15억원 이하 6억원·15~25억원 이하 4억원·25억월 초과 2억원 대출)으로 상당히 강화된 상태라 자본 여력이 제한될수록 매각 의사 결정이 쉽지 않을 것이라고 내다봤다.
그는 “비거주 1주택자의 전세대출 상환압박을 함께하지 않는다면 다주택자 양도세 중과보다 이번 조치로 인한 매물출회 효과는 제한적일 것”이라고 말했다.
다주택자들의 매물 출회 가능성에 대해선 “토지거래허가구역에서 임대차를 낀 상황 속 다주택자의 매각 편의성이 개선된 것은 긍정적이나 절세 등 민감한 이슈인 양도소득세 중과는 그대로 적용받게 되는 셈이라 관련 매물 증가를 기대하기 쉽지 않아 보인다”고 진단했다.
